Loyer de base

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) :

• ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
• doit être inscrit dans le contrat de location

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

Cette proposition doit être adressée au propriétaire :

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
• soit par acte d'huissier,
• soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

• comprendre l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 ,
• mentionner le montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer

Loyers de référence

Les montants du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

• lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
• et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

• Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
• Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

À l'approche du renouvellement du bail, si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer.

Mais si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, alors le locataire peut engager une action en diminution de loyer.

Action en réévaluation de loyer

Procédure

Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

La notification doit être adressée au locataire :

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
• soit par acte d'huissier,
• soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La notification rédigée par le propriétaire doit :

• comprendre l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 ,
• indiquer le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

Contestation

Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

• soit dans le même groupe d'immeubles,
• soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Ces référence de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers .

En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.

Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant le terme du contrat de location.

Application de la hausse du loyer

La hausse de loyer est étalée :

• sur un bail de 3 ans : 1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %),
• sur un bail de 6 ans : 1/6 par an.

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

• 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),
• une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Par exemple, si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

• Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.
• Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

Action en diminution de loyer

Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

2 conditions cumulatives sont à respecter :

• Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant le terme du bail
• Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande.

La proposition doit être adressée au propriétaire :

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
• soit par acte d'huissier,
• soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

• comprendre l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 ,
• mentionner le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.

Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s'il ne lui répond pas, le locataire dispose d'un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant le terme du bail.

4 mois avant le terme du bail,le locataire doit saisir la commission de conciliation. Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la commission, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant le terme du bail.

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas :

• hausse en fonction de l'IRL si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents,
• ou hausse spécifique après certains travaux,
• ou hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué.

Mais dans chacun de ces cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

• lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
• et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

• Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
• Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Les montants du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Le locataire peut faire une action en diminution de loyer si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail dépasse le loyer de référence majoré.

Le loyer de référence majoré à prendre en considération est celui en vigueur à la date de signature du bail.

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

• lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
• et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

• Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
• Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

Dans une commune soumise à l'encadrement des loyers (zone tendue), lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Dans une commune soumise à l'encadrement des loyers (zone tendue), lorsque le bail se renouvelle (personne ne donne son préavis), le propriétaire peut augmenter le loyer s'il est manifestement sous-évalué, sous réserve de respecter certaines limites.

Dans une commune soumise à l'encadrement des loyers (zone tendue), lorsque le logement est remis en location (avec un nouveau bail au nom d'un nouveau locataire), les règles à respecter dépendent du délai pendant lequel le logement est resté non-loué (plus ou moins de 18 mois).